关于印发《上海市住房制度改革实施方案》的通知

沪府发〔1991〕2号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　《上海市住房制度改革实施方案》已经市九届人大常委会第24次会议原则批准，并报经国务院原则同意，现印发给你们，请按照市房改办的统一部署组织实施。

上海市人民政府
一九九一年三月十日

上海市住房制度改革实施方案

　　党的十一届三中全会以后，上海的住宅建设有了较大的进展，在一定程度上缓解了住房紧缺的矛盾。但是，上海的住房困难仍十分突出，近两年住宅建设资金日益匮乏，住宅竣工面积下降，解困速度减慢。因此，上海的住房问题必须加快解决。
　　要加快解决上海的住房问题，必须进行住房制度改革。通过改革，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道，实现住房资金的良性循环，加快解决住房困难，改善市民居住条件。到本世纪末，使上海市区的居住目标达到：人均居住面积8平方米以上；住房成套率60%以上；人均居住面积3、5平方米及以下居住困难户的住房问题得到解决，人均居住面积3、5平方米以上至4、0平方米居住困难户的住房问题大多数得到解决；大部分危房、棚户、简屋得到改造。
　　一、基本原则
    ——逐步实现住房商品化和自住能力，改变低租金、无偿分配住房的制度。
    ——建立国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的机制，改革由国家、集体包下来的建房办法。
    ——建立公正、权威的推行住房制度改革的决策研究、管理和监督机构，纠正住房分配中的不正之风。
　　二、具体方案
    上海市住房制度改革的具体方案是：推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会。
　　（一）推行公积金公积金是一种义务性的长期储金。实行公积金办法的职工个人按月缴交占工资一定比例的公积金；单位亦按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有。通过长期的储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房的能力，同时也扩大住宅建设资金的融通。
　　1、对象和范围凡在本市工作，具有本市常住户口的党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职、合同制职工，均实行公积金办法。
　　离休干部和退休职工，不实行公积金办法。
　　临时工和三资企业中的外籍职工，不实行公积金办法。
　　2、公积金缴交额公积金缴交额，等于职工工资乘以公积金缴交率。
　　职工个人和所在单位的公积金缴交率，1991年分别定为5%。以后随着经济发展和个人收入的变化，可以分别进行调整，每年公布一次。
　　3、公积金的利率存储的公积金，比照银行活期存款利率结算利息。
　　4、公积金的来源在公积金中，个人承担的部分，由个人支付；企业提供的部分，在住房的折旧费、大修理基金和管理费中列支；全额预算行政事业单位提供的部分列入预算；差额预算事业单位提供的部分，按差额比例分别比照全额预算单位和企业的开支渠道列支；自收自支事业单位提供的部分，比照企业开支渠道列支。
　　5、公积金的使用和提取(1)个人的使用和提取公积金只能支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用。其他费用，包括住房内部装修、房屋养护、住房租金、认购住宅建设债券等，不得用公积金支付。
　　职工可使用本户成员及其直系亲属积累的公积金，以及自有现金支付购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用，如果仍然不足，可由户主按规定申请贷款，并按期偿还。
　　职工售出用公积金购买的住房，须将原购买住房时使用的公积金如数存入原公积金的户名内。
　　职工离退休、调离上海市、出国定居，其结余的公积金本息归还职工本人。职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由继承人或受遗赠人提取。
　　(2)单位的使用各单位原则上可以有偿使用本单位职工结余的公积金，用于住宅建设。
　　6、公积金的管理公积金由上海市公积金管理中心负责归集、管理和使用。公积金的归集与存贷业务，暂委托中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部(以下简称市建行房地产信贷部)代理。
　　待条件成熟时，成立专门的住房储蓄银行负责办理。
　　征收职工个人收入调节税时，可扣除个人缴交的公积金部分；职工提取的公积金本息，作为收入免缴个人收入调节税；继承和受遗赠的公积金本息，受益人免缴个人收入调节税。
　　（二）提租发补贴改革现行低租金制度，逐步提高公房租金，并相应发给职工补贴。
　　1、提租的范围和标准本市直管和自管公房的租金，按现行的《上海市住房收费暂行标准》(以下简称暂标)提高一倍计租。
　　对享受机关宿舍租金待遇的住户和原租金标准低于暂标的住户，其住房租金先统一到暂标，再提高一倍计租。
　　2、住房补贴的对象和标准凡租住本市直管和自管公房的党政机关、群众团体、事业单位和企业的职工，以及离休干部和退休职工，由所在单位根据其月工资或离退休费，按2%的比例一次核定金额发给补贴。发放补贴后，部分职工原来享受的住房补贴相应取消。
　　居住集体宿舍和私房的职工，暂不发给住房补贴。
　　3、住房补贴资金的来源住房补贴资金，企业承担的部分，在住房的折旧费、大修理基金和管理费中列支；全额预算行政事业单位承担的部分列入预算；差额预算事业单位承担的部分，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位承担的部分，比照企业开支渠道列支。
　　4、增加租金的使用提租后，增加的租金专项用于住房维修。
　　5、减免政策对社会孤老和民政部门确认的社会贫困户，提租后新增租金支出全额免交。
　　享受离休待遇的干部和已故离休干部的配偶，提租后新增加租金与家庭住房补贴相抵，增支过多的，给予适当减免。
　　（三）配房买债券新租住公有住房的职工，应当按规定购买住宅建设债券。
　　1、对象和范围各单位分配住房，均按《上海市住房分配管理暂行办法》执行。新分配的公有新旧住房，住户要认购上海市住宅建设债券后，才能获得住房使用权，并按规定缴纳租金。
　　少数有特殊困难的职工，可分期购买住宅建设债券。
　　提倡已有住房的住户和社会各界人士自愿购买住宅建设债券，支持住宅建设。
　　2、发行主体上海市住宅建设债券由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还。由上海市人民政府担保。
　　3、住宅建设债券的发售和偿还住宅建设债券的发售和偿还，暂委托中国人民建设银行上海市信托投资公司(以下简称建行信托投资公司)代理。
　　4、认购住宅建设债券的总额住宅建设债券总额，根据新分配住房的建筑面积、每平方米建筑面积住宅建设债券认购基数和住房所在地段因素确定。
　　住宅建设债券认购基数，1991年定为每平方米建筑面积20—80元，今后随着物价指数的变动而调整。
　　住户认购住宅建设债券总额，由住房管理部门核定，个人向建行市信托投资公司购买。
　　5、住宅建设债券的利息和偿还1991年发行的住宅建设债券的年利率定为3、6%，不计复利，5年后一次偿还。
　　住宅建设债券可以按规定进行流通、转让。
　　6、住宅建设债券资金的使用各单位原则上可以有偿使用本单位职工认购住宅建设债券的资金，用于住宅建设。
　　（四）买房给优惠逐步推行住房商品化，鼓励职工购买自住住房，买房者给予优惠。
　　1、对象和范围各单位分配住房时，实行先售后租的原则。凡符合分房条件的职工，买房给优惠，单位要优先安排房源出售。购买优惠价房者，可不认购住宅建设债券。各单位出售优惠价房的数量，原则上不低于每年分配住房总量的20%。
　　本市直管和自管现已出租的独用成套公有住房都可作为优惠价房出售给职工。
　　2、优惠价房的售价新房按本身建筑平均造价为基价，每平方米建筑面积1991年定为250元，占新房平均综合造价的三分之一；旧房以住房本身建筑的重置价(即上一年新建同类住房的本身建筑造价)乘以成新折扣，作为基价；然后两者都按住房所在地段、朝向、楼层、设施等因素，将基价增减后计价。
　　职工购买现已租住的公有住房，按上述价格另给予适当优惠。
　　3、优惠价房的继承和出售优惠价房可以继承。购房款付清并住满5年，购房者可以出售。出售后所得房款，出售者只能分得原购房款所占平均综合造价比例的部分，余下的部分归原产权单位所有。
　　4、购买优惠价房的付款办法购买优惠价房，一次付清房款，给予20%的优惠；分期付款的，首期付款不得低于30%，在此基础上每多付10%给予2.5%的优惠。分期付款时另需支付低息。购买新分配的住房，分期付款年限不超过15年；购买现已租住的住房，分期付款年限不超过10年，职工可使用本户成员及其直系亲属的公积金支付购房款。
　　5、优惠价房的优惠政策产权单位出售的新建优惠价房，免缴投资方向税、营业税；购房者免缴契税，缓征5年城镇土地使用税。通过出售优惠价房筹集的住房资金，缓缴预算调节基金和能源交通基金。
　　产权单位出售现已租住的优惠价房，免缴营业税；购房者免缴契税，缓征5年城镇土地使用税。通过出售优惠价房筹集的住房资金，缓缴预算调节基金和能源交通基金。
　　6、优惠价房回收资金的使用优惠价房出售后回收的资金，专项用于住宅建设。
　　（五）建立房委会1、上海市住房委员会的性质上海市住房委员会(以下简称市房委会)是上海市人民政府领导下的推行住房制度改革的决策研究、管理和监督机构。
　　2、市房委会的职责(1)负责住房制度改革方案的实施；研究提出住房制度进一步改革的政策和实施方案；(2)参与住宅建设的规划、计划、建设和住房管理的决策；(3)确定住房制度改革筹集资金的使用方向；(4)制订住房分配管理办法，并对住房分配进行监督。
　　3、市房委会的组织市房委会实行委员制。委员由市政府分管住房制度改革住房建设和管理的领导；市政府有关部门负责人；德高望重的老同志和社会知名人士担任。委员由市长委任。市房委会下设办公室和上海市公积金管理中心，负责处理日常工作。
　　各部、委、办和区、县、局均相应建立房委会。
　　三、附则
    本方案的实施，要和解决职工居住困难结合起来。在分配住房时，要优先解决居住特困户的住房困难。要建立严格的监督机制，保证解困工作的顺利进行。
　　在实行本方案的同时，原来已推行的商品房、侨汇房、集资建房、住宅合作社等行之有效的办法，应当继续积极推广，并和本方案结合起来实施。
　　本方案先在市区施行，有条件的郊县城镇可参照执行。
　 中央和外地在沪单位，按本方案实施。
　　在沪的部队企业化工厂的干部、职工和地方人员租用部队住房的，按本方案有关条款实施；驻沪部队的干部、职工租用地方住房的，其提租发补贴的办法，按本方案实施。