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上海市住房公积金2008年第三季度运行分析报告

索取号
SY4250087880-2014-72752
文号
产生日期
2008-11-18
信息名称
上海市住房公积金2008年第三季度运行分析报告
发布机构
上海市公积金管理中心
关键词
 
业务类别
其他工作 > 运行报告
内容描述
上海市住房公积金2008年第三季度运行分析报告
信息有效性
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上海市住房公积金季度运行分析报告
2008年11月
 
       三季度,住房公积金运行总体良好。缴存人数、归集额、提取额三项指标均呈现持续的增长态势;个贷发放额高位回落,个贷风险控制良好;资金的使用需求明显缩减,资金供给充足。
       一、住房公积金主要业务指标完成情况
       归集额持续快增。三季度共归集住房公积金和补充公积金74.43亿元,同比增长22.26%,环比增长15.09%。其中,住房公积金归集58.45亿元,同比增幅为22.25%;补充公积金归集15.98亿元,同比增幅为22.26%,两者增幅基本相当。1-9月共归集住房公积金和补充公积金200.39亿元,同比增长19.04%,增幅较去年同期增加5.27个百分点。
       提取额增速放缓。三季度住房公积金和补充公积金的各类提取48.03亿元,同比增长6.17%。其中住房消费类提取39.15亿元,同比增长6.33%,占提取总量的82%。退休等销户提取8.88亿元,同比增长5.46%。1-9月共提取132.75亿元,同比增长12.68%,增幅较去年同期回落2.26个百分点。
截至9月底,住房公积金累计归集1713亿元,提取971亿元,净归集742亿元;全市共计8.14万个单位354.11万职工正常缴交住房公积金。
      个贷发放额和发放户数均大幅度下降。三季度个贷发放额48.46亿元,同比减少50.66%,环比减少23.14%;发放户数2.30万户,同比减少53.91%,环比减少20.21%; 1-9月个贷发放额156.92亿元,同比减少23.39%。截至三季度末,公积金个贷余额为633.59亿元,比2007年底增加51.21亿元;公积金个贷余户56.88万户,比2007年底增加1.20万户;累计向118.50万户家庭发放个人公积金购房贷款1422.41亿元,支持购建修房建筑面积10745.60万平方米。虽然目前房产市场交易低迷,但个贷资金回笼正常,风险处于较低水平。三季度末户数逾期率为1.660‰,金额逾期率为0.132‰。
       业务收入明显大于业务支出,增值收益增幅较大。三季度住房公积金业务收入9.78亿元,同比增长54.99%。1-9月住房公积金业务收入29.75亿元,同比增长51.63%。去年住房公积金贷款利率五次上调的累积效应继续在本季中显现,贷款利息收入大幅增加,保证了业务收入的快速增长。三季度住房公积金业务支出7.32亿元,同比增长36.57%。1-9月住房公积金业务支出18.34亿元,同比增长49.96%。支付缴存职工公积金账户利息上升仍是业务支出增长的主因。三季度实现增值收益2.46亿元,同比增长158.95%,环比下降49.07%。1-9月实现增值收益11.41亿元,同比增长54.4%。增值收益同比猛增主要源于去年年底582亿的贷款余额在今年执行的利率同比大幅提高。
 
       二、三季度住房公积金运行情况分析
       1、缴存职工数和月缴存额同时显著增长导致三季度归集额创历史新高。
       由于住房公积金缴存人数、月缴存额的共同增长,三季度住房公积金归集额创历史新高。从而,今年前三季度的公积金归集额同比增幅处于历史高位区间。
截至三季度末,本市住房公积金缴存职工数354.11万人,是自2005年住房公积金缴存人数止跌回升以来的最高位,同比增长7 %,增幅为三年来最高。1-9月住房公积金新增缴存职工数近33万人。其中,三资企业、国有企业、私营企业的新增缴存职工数分列前三位。新增缴存职工数中,年龄在30岁及以下的职工占到78%,主要是新就业的各类院校毕业生。今年以来新增缴存职工数的持续较快增长主要得益于内外部因素的共同作用。外部因素主要表现为近几年上海经济持续良好发展,就业形势向好,企业用工规模扩大以及高校扩招后的大量毕业生陆续进入就业期;此外,《劳动合同法》出台后企业劳动合同的签订率普遍提高,企业用工更加规范,职工的公积金合法权益得到一定保障。内部因素则表现在市公积金中心在相关部门的支持配合下,采取了多种方式积极扩大制度覆盖面。住房公积金缴存人数的增长是归集额增长的推动因素之一。
推动因素之二,是经过三季度住房公积金缴交基数调整后月缴存额的普遍上升。从已完成基数调整的职工情况看,有83%的职工月缴存额上升,明显要高于前几年75%左右的比例。全市缴存职工的人均月缴存额调整后上升至560元,增长17%,增幅为六年来最高。这一增幅与市统计局公布的2007年职工平均工资的增幅保持一致。近年来上海经济持续平稳发展,连续16年保持两位数增长。在经济强劲增长的带动下,2007年度上海职工年平均工资34707元,增幅达17%,高出前几年10%左右的职工平均工资增长率,为近年来增幅最高的一次。随着7月开始住房公积金缴交基数调整为2007年月平均工资,月缴存额普遍得到提高。据统计数据显示,机关职工是此次基数调整后月缴存额和上涨幅度最高的群体,人均月缴存额达889元,较上一年度的增幅达到70%。在企业中,三资企业职工的整体缴存水平继续保持领先,人均月缴存额为619元;国有企业职工缴存水平提高幅度最大,调整后人均月缴存额604元,增幅达22%;而集体企业、私营企业的缴存水平相对较低,人均月缴存额分别为414元、375元。月缴存额和缴存人数的共同增长推动三季度住房公积金归集额创出历史新高。
       2、三季度住房消费类提取额同比大幅回落导致1-9月提取额同比增幅放缓。
      三季度住房消费类提取金额39.15亿元,较去年同期增长 6.30%,增幅较去年同期下降12.58个百分点,较前两季度增幅明显回落。前三季度住房消费类提取额增幅逐季回落,导致1-9月提取额同比增幅放缓。
       住房消费类提取主要包括购房一次性提取和冲还购房贷款的提取。由于今年本市房产市场活跃度降低、交易量减少,此两类提取均有所下滑。据市统计局公布的1-9月本市商品住宅销售面积1491.43万平方米,同比减少41.10%。由于住宅交易量下降,前三季度因购房一次性提取住房公积金的金额和人数降幅逐季扩大,至三季度购房一次性提取金额同比减少27%,提取人数同比减少33%。
       另一方面,由于新增购房贷款的减少导致9月份的“年冲还贷”提取额增幅明显回落。三季度住房公积金个人购房贷款和商业银行个人住房贷款发放额均同比减少,而住房公积金“年冲还贷”提取额与新增个人购房贷款量密切相关。当新增个人购房贷款量上升时,“年冲还贷”提取额会上升;反之则减少。这主要是由于新增贷款的借款人公积金帐户资金积累多于已经进行过“年冲还贷”的职工的帐户积累。从9月份的“年冲还贷”情况看,年冲还款资金18.41亿元,同比减少3%。而同期的“月冲还贷”提取额同比基本保持规律性增长。所以由于“年冲还贷”提取额的减少而使三季度的冲还贷提取额增幅有较大回落。住房消费类提取额的回落使前三季的提取总额增幅放缓。
       3、房产市场交易量萎缩导致贷款需求减少,三季度个贷发放额和发放户数大幅减少。
       三季度个贷发放额与个贷发放户数同比、环比均现回落。三季度个贷发放额48.46亿元,同比减少50.66%,环比减少23.14%;发放户数2.30万户,同比减少53.91%,环比减少20.21%。由于去年同期个贷发放额与发放户数均创历史新高,因此两者的同比减幅大于环比减幅。从当季的月度走势看,两指标均呈现逐月递减。
       针对前几年房地产市场发展中出现的一些问题,去年国家出台了一系列调控政策,尤其是央行的第二套房贷款新政,经过一定的政策消化期,调控政策的累积效应逐渐释放出来,导致今年以来房产市场交易量逐步下降,尤其是三季度,相当一些城市的房产交易量更是严重萎缩。另一方面,源于美国的次贷危机已演变为全球性的金融危机,并逐渐波及到实体经济。由于我国经济发展的外贸依存度较高,所以对中国经济的发展带来一定的负面影响。前三季度我国GDP从高位回落至9.9%,出口增幅下落,部分中小企业面临经营困难或倒闭,使得人们对今后的就业形势、收入预期发生改变,从而对改善型的住房需求带来较大冲击。潜在的改善型住房需求者不得不在改善的时间、费用上做出调整,以应对经济下滑可能带来的收入减少。此外,消费者对于房价的认识有较大分歧,相当一部分消费者认为相对于其收入来讲目前房价依然过高,随着经济发展速度的回落房价在未来还存在着一定的下降空间,所以他们愿意继续观望。这些都导致了目前阶段性住房需求的减少,从而使住房交易量大幅减少,对住房公积金贷款的需求减少,导致三季度的公积金个贷发放额和发放户数大幅回落。
       4、前三季度个贷回笼资金平稳,个贷逾期率处历史较低水平。
三季度住房公积金个贷资金回笼37.70亿元,与上年同期基本持平。由于对贷款利率下调的预期比较明显,三季度的提前还贷量减少,提前还贷资金占总还贷资金的比率低于上年同期5.50个百分点。从月度正常还贷资金看,三季度月均正常还贷资金较上年同期的增幅与贷款余额的增长规模、贷款利率的调整基本相当。今年前三季,个贷资金回笼105.72亿元,同比增长7.78%,呈现平稳增长态势。个贷回笼资金随着个贷余额规模的增长而平稳增长,说明了正常还贷资金并未受经济回落和房产交易量萎缩而出现波动,公积金个贷资金回笼情况良好。三季度末,户数逾期率为1.660‰,金额逾期率为0.132‰。虽然比前几月有所放大,但仍处于较低水平。
 
       三、近期住房公积金运行中潜在的影响因素
       从三季度的住房公积金运行情况看,归集额、缴存人数、增值收益均保持了较快增长,除公积金个贷发放规模受房产市场交易量萎缩、需求不足的影响而减小外,住房公积金总体运行态势良好,制度的覆盖面进一步扩大,制度的活力进一步增强,制度的作用日益显著。但随着我国的宏观经济形势受国外金融危机的影响而发生变化,经济发展中不确定因素增加,住房公积金的发展也会受到一些潜在因素影响。
      1、 公积金存贷利差缩小,增值空间压缩。
       9月16日起,央行下调5年以上公积金贷款利率0.09个百分点,5年以下公积金贷款利率下调0.18个百分点,存款利率维持不变。这使得三季度末的住房公积金存贷款利差至少缩小0.09个百分点。存贷利差减少,将造成增值收益减少。若按照三季度的贷款余额634亿元计算,公积金存贷利差减少0.09个百分点,增值收益将减少0.57亿元。从前几年的情况看,增值收益中约50%是由存贷款利差贡献的。同时,由于增值收益的增长与个贷余额的增长正相关,在存贷利差不变的情况下,如果个贷余额增长较快,那么增值收益也会增长较快。若存贷利差缩小,要维持增值收益一定的增长幅度,只有增加个贷余额,发挥规模效应。但在目前的房地产市场情况下,这种可能性较小。因此,存贷利差的变化会对公积金的增值空间带来不小影响,值得进一步关注。
      2、宏观经济环境的变化可能对住房公积金缴存人数和归集额的增长带来不利影响。
      尽管三季度住房公积金的缴存人数创出阶段新高,归集额创出历史新高。但随着宏观经济环境的变化,住房公积金的以上两个指标可能会受到不利因素的影响。首先是缴存人数,回顾本市住房公积金缴存人数的变动情况和职工人数的变动情况,对比分析可以看出,公积金缴存人数和经济结构的转型、经济发展的速度有一定的关联性。在上世纪九十年代的经济转型阶段,因传统工业的大幅转移和调整,相当部分的工厂企业实行关停并转,住房公积金缴存人数曾持续回落,直至本世纪初才有所企稳。自2005年起住房公积金缴存人数开始回升,至今年已达到较高的增长水平,但目前受国际金融市场动荡的影响,我国经济增速高处回落,企业的景气指数下降,经济、就业等指标可能转弱,对住房公积金缴存人数的持续增长可能带来不利影响。其次是对归集额的影响,一方面,缴存人数的变动会直接影响到归集额的变动。另一方面,在经济增长速度回落阶段,工资性收入的增长也可能会受到影响,而住房公积金月缴存额的增长有赖于工资收入的增长。所以,在经济增速回落阶段工资收入的增长受限会导致住房公积金归集额的增幅受限。
 
 
 
上海市公积金管理中心
2008.11